Rumah Susun menurut kamus besar Indonesia
merupakan gabungan dari pengertian rumah dan pengertian susun. Rumah
yaitu bangunan untuk tempat tinggal, sedangkan pengertian susun yaitu
seperangkat barang yang diatur secara bertingkat. Jadi pengertian Rumah
Susun adalah bangunan untuk tempat tinggal yang diatur secara
bertingkat.
Pengertian rumah susun sederhana sewa, yang selanjutnya disebut rusunawa berdasarkan PERMEN No.14/
2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana sewa yaitu bangunan
gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta
dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya
sebagai hunian.
Masing-masing memiliki batas-batas,
ukuran dan luas yang jelas, karena sifat dan fungsinya harus dinikmati
bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.
Pembangunan Rumah Susun (Rusun)
seharusnya dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan
masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah. Rusun hanya dapat
dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas
tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Pembangunan Rusun berlandaskan pada azas
kesejateraan umum, keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan
kesimbangan dalam perikehidupan, dengan bertujuan memenuhi kebutuhan
perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam
pemanfaatannya.
Penjabaran lebih terinci dari pengertian rumah susun sederhana sewa yang tersebut adalah :
- Satuan Rumah Susun Sederhana Sewa, yang selanjutnya disebut sarusunawa, adalah unit hunian pada rusunawa yang dapat digunakan secara perorangan berdasarkan ketentuan persewaan dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
- Pengelolaan adalah upaya terpadu yang dilakukan oleh badan pengelola atas barang milik negara/daerah yang berupa rusunawa dengan melestarikan fungsi rusunawa yang meliputi kebijakan perencanaan, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindahtanganan, penatausahaan, pembinaan, pengawasan dan pengendalian rusunawa.
- Pengelola, yang selanjutnya disebut badan pengelola, adalah instansi pemerintah atau badan hukum atau badan layanan umum yang ditunjuk oleh pemilik rusunawa untuk melaksanakan sebagian fungsi pengelolaan rusunawa.
- Pemilik rusunawa, yang selanjutnya disebut sebagai pemilik, adalah pengguna barang milik negara yang mempunyai penguasaan atas barang milik negara berupa rusunawa.
- Pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yang berupa rusunawa untuk dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementerian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk sewa, pinjam pakai, dan kerjasama pemanfaatan, dengan tidak mengubah status kepemilikanyang dilakukan oleh badan pengelola untuk memfungsikan rusunawa sesuai dengan aturan yang telah ditetapkan.
- Penghuni adalah warga negara Indonesia yang termasuk dalam kelompok masyarakat berpenghasilan rendah sesuai peraturan yang berlaku yang melakukan perjanjian sewa sarusunawa dengan badan pengelola; Tarif Sewa adalah jumlah atau nilai tertentu dalam bentuk sejumlah nominal uang sebagai pembayaran atas sewa sarusunawa dan/atau sewa bukan hunian rusunawa untuk jangka waktu tertentu.
- Pengembangan adalah kegiatan penambahan bangunan dan/atau komponen bangunan, prasarana dan sarana lingkungan yang tidak terencana pada waktu pembangunan rusunawa tetapi diperlukan setelah bangunan dan lingkungan difungsikan.
- Pendampingan adalah kegiatan yang dilakukan oleh penerima aset kelola sementara kepada badan pengelola dan penghuni rusunawa meliputi pembinaan, pelatihan, dan penyuluhan.
- Pengawasan adalah pemantauan terhadap pelaksanaan penerapan peraturan perundang-undangan mengenai rumah susun sederhana sewa dan upaya penegakan hukum.
- Masyarakat Berpenghasilan Rendah, yang selanjutnya disebut MBR, adalah masyarakat yang mempunyai penghasilan berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat.
Kepemilikan satuan Rusun dapat dimiliki
oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang
hak atas tanah yang meliputi, hak atas bagian-bersama, benda-bersama,
dan tanah-bersama, yang semuanya merupakan satu-kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan. Dan dapat dimiliki dengan
cara membayar tunai (cash) dan angsuran (kredit pemilikan rumah atau
KPR).
Dalam pengelolaannya, setelah Rusun yang
ditempati sudah melunasi angsuran sesuai dengan perjanjian akad kredit
yang telah disepakati oleh kedua belah pihak (penghuni dan
pengembang/pihak perbankan-red), maka penghuni Rusun wajib membentuk
Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS) dan diberikan kedudukan sebagai
badan hukum, sebagaimana tertuang dalam Pasal 19 ayat 1 dan ayat 2
Undang Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun. Yang ketentuannya
diatur dalam Perarturan Pemerintah RI No. 4 Tahun 1988.
Pengertian Hak milik dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) diatur dalam Pasal 20 ayat (1) yang berbunyi:
“Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah …”
Penjelasan Pasal 20 UUPA mengatakan bahwa
hak milik adalah hak yang “terkuat dan terpenuh” yang dapat dipunyai
orang atas tanah. Kata-kata “terkuat dan terpenuh” itu bermaksud untuk
membedakannya dengan hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai dan
lain-lainnya, yaitu untuk menunjukkan, bahwa di antara hak-hak atas
tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang “ter” (artinya:
paling)-kuat dan terpenuh.
Prof. Boedi Harsono dalam bukunya yang berjudul Hukum Agraria Indonesia menjelaskan
bahwa hak milik adalah hak yang turun-temurun, terkuat dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah dan memberikan kewenangan untuk
menggunakannya bagi segala macam keperluan selama waktu yang tidak
terbatas, sepanjang tidak ada larangan khusus untuk itu.
Mengenai kepemilikan atas satuan rumah
susun, bentuk kepemilikan yang dikenal adalah Sertifikat Hak Milik atas
Rumah Susun (“SHMRS”). SHMRS adalah bentuk kepemilikan yang diberikan
terhadap pemegang hak atas Rumah Susun. Bentuk Hak milik atas rumah
susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan
tanah pada umumnya.
Pasal 46 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) berbunyi:
“Hak kepemilikan atas satuan rumah
susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat
perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.”
Landasan dan Tujuan Rumah Susun
Kebijaksanaan dibidang perumahan dan permukiman pada dasarnya dilandasi oleh amanat GBHN (1993) yang menyatakan pembangunan perumahan dan permukiman dilanjutkan dan diarahkan untuk meningkatkan kualitas hunian dan lingkungan kehidupan keluarga/masyarakat. Pembangunan perumahan dan permukiman perlu dtingkatkan dan diperluas sehingga dapat menjangkau masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Kebijaksanaan dibidang perumahan dan permukiman pada dasarnya dilandasi oleh amanat GBHN (1993) yang menyatakan pembangunan perumahan dan permukiman dilanjutkan dan diarahkan untuk meningkatkan kualitas hunian dan lingkungan kehidupan keluarga/masyarakat. Pembangunan perumahan dan permukiman perlu dtingkatkan dan diperluas sehingga dapat menjangkau masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Untuk menunjang dan memperkuat kebijaksanaan pembangunan rumah susun, pemerintah mengeluarkan Undang-Undang No.16
Tahun 1985 tentang rumah susun. Undang- undang rumah susun tersebut
untuk mengatur dan menegaskan mengenai tujuan, pengelolaan, penghunian,
status hukum dan kepemilikan rumah susun. Adapun tujuan pembangunan
rumah susun adalah
- Meningkatkan kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat berpenghasilan rendah yang menjamin kepastian hokum dalam pemanfaatannya.
- Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestariaan sumber daya alam dan menciptakan lingkungan permukiman yang lengkap, serasi dan seimbang
- Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat
Pengaturan dan pembinaan rumah susun
dapat dilakukan oleh pemerintah atau diserahkan kepada Pemda. Pada
pelaksanaan pengaturan dan pembinaan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Dalam UU No.16 Tahun 1985, juga
disebutkan pemerintah memberikan kemudahan bagi masyarakat golongan
rendah untuk memperoleh dan memiliki rumah susun yang pelaksanaannya
diatur dengan PP (Pasal 11 ayat 1 dan 2)
Pemerintah Indonesia lebih memberlakukan
rumah sebagai barang atau kebutuhan sosial. Hal ini dapat dilihat dari
besarnya peran pemerintah dalam membantu pemenuhan kebutuhan perumahan
yang layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kondisi ini dapat
dimengerti karena sebagian besar penduduk Indonesia merupakan golongan
yang kurang mampu memenuhi kebutuhan perumahan yang layak. Dalam kaitan
ini, pemerintah memutuskan untuk melaksanakan pembangunan rumah susun di
kota besar sebagai usaha peremajaan kota dan untuk memenuhi kebutuhan
perumahan dengan pola yang vertikal.
Proses lahirnya kebijakan untuk
melaksanakan pembangunan rumah susun di kota-kota besar di Indonesia
tidak terlepas dari pengaruh pengalaman negara lain (seperti Singapura,
Hongkong dan lain-lain) dalam mengatasi masalah perkotaan yang
diakibatkan urbanisasi, khususnya dalam bidang perumaan kota. Konsep
pembangunan rumah susun pada hakekatnya dimaksudkan untuk mengatasi
masalah kualitas lingkungan yang semakin menurun maupun untuk mengatasi
masalah keterbatasan lahan dalam kota. (Yeh, 1975:186; Hassan, 1997:32)
Pola Pembangunan Rumah Susun
Pembangunan rumah susun di Indonesia dikaitkan dengan dua kegiatan yaitu
- Program Peremajaan Kota
Pada awalnya penerapan kebijaksanaan
pembangunan rumah susun di Indonesia dihubungkan dengan usaha peremajaan
kota, yaitu usaha perbaikan dan peningkatan kualitas lingkungan
perumahan kumuh dan padat di pusat kota. Lingkungan yang termasuk
golongan ini merupakan lingkungan permukiman yang sulit ditingkatkan
kualitasnya melalui program perbaikan kampong (KIP).
Dipilihnya pusat kota sebagai rumah susun
berdasarkan pertimbangan tingkat kemudahan yang tinggi terhadap
berbagai fasilitas dan prasarana yang dibutuhkan oleh kelompok sasaran,
seperti pendidikan, kesehatan dan fasilitas lainnya. Pertimbangan lain
yang juga memepengaruhi dipilihnya pusat kota sebagai lokasi rumah susun
adalah perlunya peningkatan daya guna dan hasil guna lahn di pusat kota
yang sangat dibutuhkan untuk menampung dinamika perkembangan kegiatan
kota yang semakin meningkat serta pertimbangan efesiensi penyediaan
prasarana kota.
- Program Pengadaan Perumahan
Pembangunan perumahan ditujukan untuk
menunjang kebutuhan perumahan dan memberikan akomodasi bagi masyarakat
berpenghasila rendah yang tidak memiliki penghasilan dan pekerjaan
menetap. Sejalan dengan pembangunan rumah susun dengan sistem
kepemilikan, maka sejak tahun 1984 telah pula dibangun rumah susun sewa
yang dapat dihuni secara sewa baik harian maupun bulanan.
Pelaksanaan pembangunan rumah susun sewa
juga dikaitkan dengan program peremajan kota atau program pembangunan
kota terpadu. Hanya saja pelaksanaan pembangunannya yang berbeda. Bila
dalam pembangunan rumah susun dengan sistem kepemilikan lebih banyak
dilakukan oleh Perum Perumnas dan Dinas Perumahan, maka dalam
pembangunan rumah susun sewa lebih banyak ditangani oleh BUMD (Badan
Usahan Milik Daerah).
Rumah susun merupakan alternatif pilihan
perumahan di kota akibat keterbatasan lahan dan harga lahan yang mahal,
maka pendekatan yang dilakukan dalam pembangunan adalah dengan memenuhi
aspek-aspek yang menjadi dasar pilihan masyarakat kelompok sasaran yaitu
- Aksesibilitas lokasi rumah susun terhadap fasilitas perkotaan, seperti lapangan pekerjaan, transportasi, pendidikan, perdagangan, kesehatan, perbelanjaan.
- Status kepemilikan yang terjamin secara hukum
- Harga yang terjangkau oleh masyarakat kelompok sasaran Kelengkapan fasilitas baik didalam unit maupun untuk lingkungannya
- Lingkungan yang teratur, bersih dan memenuhi syarat sebagai rumah layak.
Jenis Rumah Susun di Indonesia
Rumah Susun di Indonesia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu sebagai berikut :
- Rumah Susun Sederhana (Rusuna), pada umumnya dihuni oleh golongan yang kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas (BUMN). Misalnya, Rusuna Klender di Pasar Jumat, Lebak Bulus, Jakarta.
- Rumah Susun Menengah (Apartemen), biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas atau Pengembang Swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke bawah. Misalnya, Apartemen Taman Rasuna Said, Jakarta Selatan.
- Rumah Susun Mewah (Condonium), selain dijual kepada masyarakat konsumen menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate oleh Pengembang Swasta. Misalnya Casablanca, Jakarta.
Menurut UU No.16 tahun 1985 tentang rumah susun. Rumah Susun diartikan sebagai berikut :
“Rumah Susun adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.”
“Satuan rumah susun” adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.”
Jadi bisa dikatakan bahwa rumah susun
merupakan suatu pengertian yuridis arti bangunan gedung bertingkat yang
senantiasa mengandung sistem kepemilikan perseorangan dan hak bersama,
yang penggunaannya bersifat hunian atau bukan hunian. Secara mandiri
ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.
Atau Rumah Susun adalah bangunan yang
dibangun untuk menampung sekumpulan manusia yang terorganisir kedalam
suatu wadah dengan pertimbangangan kehidupan manusia hidup secara layak
secara horizontal dan vertikal dengan sistem pengelolaan yang menganut
konsep kebersamaan.
Berikut merupakan perarturan-peraturan yang membahas lebih lanjut tentang Rumah Susun :
- UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
- PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
- Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun.
- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Keuntungan Dari Rumah Susun
Dibandingkan dengan penyelenggaraan
perumahan secara horizontal, rumah susun memiliki kelebihan terutama
dalam efisiensi lahan yang diperlukan serta aksesibilitas yg tinggi
terhadap tempat kerja. Rumah susun juga memberikan keuntungan untuk
memperlambat pertambahan luas kota.
Perkembangan Rumah Susun Di Indonesia
Keberadaan rumah susun yang giat
dipromosikan pengembang ikut menyukseskan program pemerintah mendorong
penduduk perkotaan seperti Jakarta untuk tinggal di hunian vertikal.
UU No. 16/1985 dan PP No. 4/1988 tentang
Rumah Susun merupakan dasar hukum bagi pengembangan rumah
susun/apartemen di Indonesia. Pasal 19 UU No. 16/1985 mewajibkan
penghuni rumah susun membentuk perhimpunan penghuni, tepatnya
Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS), a.l. untuk mengurus kepentingan
bersama yang berhubungan dengan pemilikan, penghunian, dan pengelolaan
‘bagian’, ‘benda’, dan ‘tanah’ bersama.
Sebelum PPRS terbentuk, pengembang
bertindak sebagai PPRS Sementara untuk kemudian membantu penyiapan
terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya, dengan pengurus yang
berasal dari penghuni sendiri, dipilih oleh penghuni, dan bekerja untuk
kepentingan penghuni.
KESIMPULAN
Definisi dari Rumah Susun adalah bangunan untuk tempat tinggal yang diatur secara bertingkat. berdasarkan PERMEN No.14/
2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana sewa yang intinya
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional serta
dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya
sebagai hunian.
Pembangunan Rumah Susun (Rusun)
seharusnya dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan
masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah. Dapat bermanfaat
bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah yang mendapatkan hunian layak
dan tidak salah sasaran yang dapat memanfaatkan rusunawi/rusunawa ini
untuk kepentingan diri sendiri dan disewakan ke yang lain.
Rusun hanya dapat dibangun di atas tanah
hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak
pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pembangunan Rusun berlandaskan pada azas kesejateraan umum, keadilan dan
pemerataan, serta keserasian dan kesimbangan dalam perikehidupan,
dengan bertujuan memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,
terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin
kepastian hukum dalam pemanfaatannya.